Mit Makler verkaufen oder privat?
Privat verkaufen lohnt sich, wenn Ihre Immobilie gefragt und einfach zu bewerten ist, Sie Zeit für Anfragen und Besichtigungen haben und sich Unterlagen, Preisfindung und Verhandlung zutrauen. Fehlt eines davon, lohnt sich ein Makler. Die Provision ist dabei nicht die eigentliche Frage, sondern ob der erzielte Preis und die vermiedenen Fehler sie aufwiegen.
Wann lohnt sich der private Verkauf?
Es gibt Fälle, in denen Sie keinen Makler brauchen. Wir sagen sie Ihnen lieber, als dass Sie es hinterher merken.
- Der Käufer steht schon fest. Verkauf innerhalb der Familie, an Nachbarn oder an den langjährigen Mieter. Hier vermittelt niemand mehr etwas, Sie brauchen einen Notar, keinen Makler.
- Die Immobilie ist einfach und gefragt. Eine gepflegte Eigentumswohnung in guter Lage, vergleichbare Objekte in der Nachbarschaft, klare Unterlagen. Der Preis ergibt sich fast von selbst.
- Sie haben Zeit und Nerven. Besichtigungen an Abenden und Wochenenden, Rückfragen, Absagen, Preisverhandlungen. Wer das mag und kann, spart die Provision zu Recht.
- Sie kennen sich aus. Wer beruflich mit Immobilien, Bau oder Recht zu tun hat oder schon mehrfach verkauft hat, braucht selten Begleitung.
Wann lohnt sich ein Makler?
- Der Wert ist schwer zu bestimmen. Ältere Häuser, Erbbaurecht, Sanierungsstau, ungewöhnliche Grundstücke. Hier entscheidet der Angebotspreis über Wochen oder Monate Vermarktungsdauer.
- Sie verkaufen in einer belastenden Situation. Nach einem Todesfall, bei einer Scheidung oder beim Auszug aus dem Haus, in dem Sie 40 Jahre gelebt haben. Verhandeln unter emotionalem Druck kostet Geld.
- Verkauf und Kauf laufen gleichzeitig. Zwei Termine, zwei Verträge, eine Finanzierungslücke dazwischen. Die Abstimmung ist der eigentliche Aufwand, siehe erst verkaufen oder erst kaufen.
- Sie möchten nicht jedem Ihre Tür öffnen. Vorqualifizierung von Interessenten, Bonitätsprüfung und Terminschutz sind ein unterschätzter Teil der Arbeit.
Was müssen Sie privat selbst erledigen?
Diese Punkte entfallen nicht, wenn Sie ohne Makler verkaufen. Sie wandern nur auf Ihren Schreibtisch, mitsamt der Verantwortung.
Die fünf Pflichtangaben in jeder Anzeige
Liegt ein Energieausweis vor, muss jede kommerzielle Anzeige fünf Angaben daraus enthalten. Das gilt für das Onlineportal ebenso wie für einen Beitrag in einem sozialen Netzwerk oder eine Anzeige in der Regionalpresse:
- Die Art des Ausweises, Energiebedarfs- oder Energieverbrauchsausweis
- Den Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs
- Die wesentlichen Energieträger für die Heizung
- Bei Wohngebäuden das Baujahr
- Bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse
Geregelt ist das in § 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes. Das Gesetz hieß bis zum 23. Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz, die Pflicht selbst steht unverändert unter § 87. Wer privat verkauft, verantwortet diese Angaben selbst.
Die Unterlagen
Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauzeichnungen und Baugenehmigung, Wohnflächenberechnung, gültiger Energieausweis. Bei einer Eigentumswohnung zusätzlich Teilungserklärung, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und die Hausgeldabrechnung. Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig, eine Neuausstellung dauert mehrere Wochen. Fehlende Unterlagen sind einer der häufigsten Gründe für Verzögerungen beim Notartermin, siehe die Checkliste vor dem Verkauf.
Wer macht was?
| Aufgabe | Privat | Mit Makler |
|---|---|---|
| Unterlagen beschaffen und prüfen | Sie | Makler |
| Angebotspreis festlegen | Sie | Makler, auf Basis von Vergleichsdaten |
| Pflichtangaben nach § 87 GModG | Sie, mit eigener Verantwortung | Makler, der sie selbst verantwortet |
| Anzeigen und Exposé erstellen | Sie | Makler |
| Anfragen beantworten, Besichtigungen | Sie | Makler |
| Interessenten und Bonität prüfen | Sie | Makler |
| Preisverhandlung führen | Sie | Makler |
| Notartermin vorbereiten und begleiten | Sie | Makler |
| Provision | keine | vorab schriftlich vereinbart |
Wer zahlt die Provision?
Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen gilt seit Dezember 2020 die Teilungsregel des § 656c BGB: Verlangt der Makler von Käufer und Verkäufer eine Provision, muss sie für beide Seiten gleich hoch sein. Eine einseitig höhere Belastung des Käufers ist bei diesen Objektarten nicht zulässig.
Dazu kommt die Form: Der Maklervertrag bedarf bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nach § 656a BGB der Textform. Eine mündliche Zusage am Küchentisch ist unwirksam, auch wenn beide Seiten sie ernst gemeint haben.
Wie die Konditionen in Ihrem Fall aussehen, halten wir vor dem ersten Termin schriftlich fest. Nichts wird unterschrieben, bevor Sie es gelesen haben.
Was Eigentümer uns dazu fragen
Möglich ist das, aber es hat einen Preis: Eine Immobilie, die monatelang in den Portalen stand, gilt bei Interessenten als Ladenhüter, unabhängig davon, woran es tatsächlich lag. Der erste Vermarktungsmonat ist der stärkste, den gibt es nur einmal.
Ja. Er ist Interessenten bei der Besichtigung vorzulegen, und die fünf Kennwerte daraus gehören bereits in die Anzeige, § 87 Gebäudemodernisierungsgesetz. Der Ausweis ist zehn Jahre gültig, eine Neuausstellung dauert mehrere Wochen, also rechtzeitig prüfen.
Meist ja, aber nicht aus Vermarktungsgründen. Bei mehreren Erben braucht es eine neutrale Wertermittlung als gemeinsame Verhandlungsgrundlage und jemanden, der die Kommunikation bündelt. Den Verkauf selbst muss die Gemeinschaft gemeinsam beschließen.
Dann ist das eine richtige Entscheidung, wenn sie zu Ihrer Lage passt. Eine kostenlose Bewertung können Sie trotzdem in Anspruch nehmen. Sie brauchen ohnehin einen belastbaren Angebotspreis, und daraus entsteht keine Verpflichtung.
Unsicher, was in Ihrem Fall sinnvoll ist?
Wir sehen uns Ihre Immobilie an und sagen Ihnen ehrlich, ob sich ein Makler für Sie rechnet. Wenn nicht, sagen wir auch das.